Logement

Nous faisons face à Nantes à une difficulté croissante : celle de se loger à un prix convenable, dans un logement répondant à nos besoins. Les prix de l’immobilier, à l’achat comme à la location, connaissent une flambée ces dernières années.

Notre volonté est de permettre à toutes les Nantaises et tous les Nantais de pouvoir continuer à vivre à Nantes et de vivre dans des logements décents parce que le logement doit être un droit et non un bien marchand spéculatif. Notre ambition est d’abord d’enrayer l’envolée des prix du logement, et la spéculation immobilière, puis de faire baisser durablement les prix du logement à Nantes.

Plafonner des loyers avec la loi ELAN

Nantes fait face à une augmentation des prix des loyers : en un an, le loyer moyen charge comprise d’une location vide à Nantes a augmenté de 6,4% d’après le baromètre SeLoger. On peut prévoir que cette augmentation va se poursuivre et même s’amplifier étant donné la croissance phénoménale du prix des logements à l’achat (+7,9% cette année).

Aujourd’hui, il existe dans certaines agglomérations un encadrement de l’évolution du prix des loyers. Nantes en bénéficie parce que la ville est classée “zone tendue”. Cela signifie qu’à la fin d’un bail, l’augmentation du loyer que souhaite faire un propriétaire est encadrée. On parle alors d’encadrement des loyers à la relocation. Or, de nombreux biens entrent en location et échappent donc à l’encadrement des loyers à la relocation.

La loi ELAN permet d’aller plus loin en encadrant non pas seulement l’évolution des loyers mais le niveau des loyers. Une commune située en zone tendue peut donc plafonner le niveau des loyers : la ville de Paris l’a mis en application pour une expérimentation de 5 ans à compter du 1er juillet 2019. Nous proposons de l’expérimenter également à Nantes.

Une équipe pour lutter contre l’expansion abusive d’Airbnb et le harcèlement de promoteurs

Dans un contexte où il est de plus en plus difficile de trouver un logement, nous devons lutter contre l’usage abusif des plateformes de mise en location courte-durée, telles que Airbnb, Abritel, HomeHolidays, parce qu’elles réduisent l’offre locative à Nantes, en mettant en concurrence les offres saisonnières de plateformes et le logement locatif à l’année. En outre, elles détruisent la vie de quartier, en transformant certains en zones touristiques, privant les habitants de voisins.

Nous voulons enrayer la croissance du recours à Airbnb et garantir le respect des règles. À Nantes, les personnes qui mettent leur logement en location Airbnb doivent faire une déclaration à la mairie, acquitter une taxe de séjour et respecter une durée maximale de 120 jours de location par an. Il est également autorisé de mettre en location plusieurs logement pour un même propriétaire. Nous réduirons la durée maximale de location par an à 40 jours et pour un seul et unique logement. La cellule annoncée depuis plus d’un an par la municipalité actuelle doit être mise en place rapidement pour repérer les fraudes et les abus.

Si Paris est la principale ville de France concernée par la cannibalisation des logements par Airbnb et consort, Nantes n’échappe pas au phénomène. À Nantes, on trouve, sur Airbnb et Homeway, 3 565 annonces de logements entiers, dont 1 679 plus de 3 mois par an, avec un taux d’occupation de 72%, d’après Le Monde.

Cette équipe pourra également s’occuper d’un accueil pour les personnes qui se font harceler par les promoteurs. Dans ce contexte d’attractivité et d’accélération de la construction de logements, les propriétaires de maisons et d’appartements sont des proies pour les promoteurs à la recherche de terrains pour construire de grands programmes immobiliers. Lorsqu’un petit terrain où se trouvait une maison ou un immeuble est acheté, tout l’enjeu est d’acquérir le terrain voisin. Malheureusement, cette situation se traduit trop souvent par des pressions sur les propriétaires de la maison ou de l’immeuble voisin. De nombreuses personnes âgées nous témoignent régulièrement de ces agissements. La mairie peut et doit jouer un rôle de protection.

Prévenir les explusions locatives

Le dernier rapport de la fondation l’Abbé Pierre de 2018, fait état d’une hausse de 2,9% d’expulsions locatives en France impactant plus de 36 000 personnes. Nous proposons de développer des outils de prévention efficaces contre les expulsions locatives (commission de prévention des impayés locatifs avec les bailleurs, permanence d’aide juridique, médiation, etc).

Nous nous engageons à prendre des arrêtés anti-expulsion locative sans solution de relogement pérenne. La maire pourra aussi se constituer partie civile en cas d’expulsion abusive.

Réquisitionner et taxer les logements vacants

D’après l’INSEE, 6,1% du parc total en 2016, soit plus de 10 000 logements, sont vides à Nantes alors que des milliers de personnes vivent à la rue.
Nous appliquerons la loi de réquisition des immeubles et logements vacants appartenant aux collectivités locales, à des administrations, à l’état, afin de répondre aux besoins de mise à l’abris des personnes sans logement.

Comme le permet la loi, nous appliquerons la taxe annuelle sur le logement vacant qui concerne les logements à usage d’habitation vacante depuis au moins un an. Les résidences secondaires sont exclues de ce dispositif. La Taxe Annuelle sur le Logement Vacant est basée sur la valeur locative du logement (comme la taxe d’habitation). Le taux appliqué est 12,5 %, la première année et de 25 % les années suivantes. Même si les sommes récoltées sont affectées
à l’agence nationale de l’habitat (61 millions M€ en 2019), l’application locale de cette taxe est un signal fort vis-à-vis des propriétaires et investisseurs spéculatifs.

DES MESURES POUR PRENDRE SOIN DE L’EXISTANT & CONSTRUIRE DES LOGEMENTS DURABLES

Nous préfèrerons la rénovation à la démolition-construction. Parce que prendre soin de la ville et de nos quartiers, c’est prendre soin de celles et ceux qui y vivent.

Pour les nouvelles constructions, nous devons garantir la qualité des bâtiments via l’instruction des permis de construire et des contrôles sur la qualité réelle a posteriori.

Réhabiliter les bâtiments insalubres

Nous souhaitons accélérer la réhabilitation des bâtiments insalubres en proposant leur acquisition à l’amiable ou en ayant recours au droit d’expropriation, dans l’objectif de les convertir en lieu de vie dynamisant le tissu urbain dans les délais les plus brefs (logements, commerces, espaces verts).

Nous proposons aussi d’introduire une obligation de lutte contre l’insalubrité à la charge des bailleurs sociaux et des propriétaires hébergeant des personnes précaires.

DES MESURES POUR QUE LES HABITANT·E·S REPRENNENT LA MAIN SUR LEUR LOGEMENT

Le logement social constitue une des manières de répondre au problème de l’accès à l’habitat : le financement public permet de produire des logements qui répondent aux besoins des habitant.e.s, avec des loyers modérés.

Comme la plupart des institutions qui permettent de répondre à nos besoins de manière non-marchande, les bailleurs sociaux n’ont pas le vent en poupe dans les ministères : l’évolution des lois a surtout consisté à réduire le caractère social des bailleurs sociaux. On voit dans les grandes métropoles une grande différence entre le nombre de demandes en cours et le nombre de demandes satisfaites dans l’année.

Comment soutenir le logement social dans ce contexte ? Peut-on développer d’autres formes de logements sociaux pérennes ?
Les locataires du parc social et du parc privé connaissent souvent des difficultés à faire entendre leurs besoins aux bailleurs de leur logement : besoin d’intervention en maintenance, besoin de rénovation, besoin d’amélioration du logement. La propriété du logement, en plus d’apporter un sentiment de sécurité, constitue aussi souvent une manière de se sentir “chez soi”.

Comment faire pour que celles et ceux qui n’ont pas les capacités financières puissent trouver d’autres manières de ne pas être dépendants de leur bailleur pour conserver et améliorer leur “chez soi” ?
Ces questions autour de la propriété et du chez soi viennent aussi interroger la manière dont est construite la ville : nous ne voulons pas d’une ville “dortoir” où les rez-de-chaussée sont occupés uniquement par des banques et des assurances, mais d’une ville bien vivante, avec commerces de proximité, services publics, et lieux de convivialité. Une ville qui va bien, ce n’est pas une ville qui croît infiniment, c’est une ville où les habitant.e.s peuvent vivre bien et qui évolue en fonction de leurs besoins et de leurs envies.

Nous proposons d’inscrire dans le PLUm une obligation de 30% de logements sociaux dont 50% en PLAI et 25% en PLUS pour répondre à la demande et aux ressources des requérants. En effet, 55 % des ménages occupant le parc locatif social ont des revenus inférieurs à 60 % des plafonds PLUS. Ils devraient ainsi pouvoir bénéficier d’un logement en PLAI.

Les considérations écologistes doivent également guider l’action d’une municipalité dans le domaine du logement : les matériaux utilisés actuellement pour la construction de logements sont polluants à produire, et peu propres à être recyclés, et beaucoup de logements construits dans les décennies précédentes sont consommateurs d’énergie car mal isolés. La municipalité et la métropole peuvent être des points d’appui pour l’éco-rénovation en facilitant l’accès aux informations et aux acteurs. Elles peuvent aussi actionner des leviers majeurs pour soutenir l’éco-construction : parce qu’elles sont un commanditaire important, et parce qu’elles maîtrisent les règles d’urbanisme. L’urgence écologique doit nous inciter à trouver toutes les solutions institutionnelles et juridiques pour être à la hauteur des enjeux.

Redonner du pouvoir aux locataires de logements sociaux

Nous proposons que des médiatrices et médiateurs dans les quartiers de grands ensembles soient sur le terrain pour aider les habitants à obtenir des améliorations des conditions de vie quotidienne dans ces quartiers. L’équipe actuelle de médiateurs sera renforcée, passant de 30 à 110 personnes. Ces médiateurs auront pour mission d’initier des dynamiques collectives pour que les habitant·e·s fassent entendre leur voix auprès des bailleurs sociaux et de la mairie.

Par souci d’indépendance, les médiateurs seront rattachés à une structure tierce, un centre de ressource, qui aura pour mission principale de faciliter l’émergence d’Assemblées de quartier et d’aider les projets habitants. Ce centre de ressource remplacera le service “dialogue citoyen” actuel.

Garantir la vertu de Nantes Métropole Habitat

En 2016, Nantes habitat devient Nantes métropole habitat, impliquant la mutualisation de la gestion de logements et des services de proximité. Bien souvent, cela s’est traduit pour les locataires par un éloignement et une moindre efficacité dans les réponses aux sollicitations de la part des locataires. Nous devons revenir à une gestion de proximité pour répondre aux problèmes quotidiens rencontrés par les locataires de Nantes métropole habitat

Nous devons aussi rendre l’attribution de logements sociaux et les critères d’attribution plus transparents, et permettre une plus grande participation des habitant·e·s des quartiers dans les commissions d’attribution.
En effet, aujourd’hui, la participation aux élections de représentants de locataire est très faible (autour de 10%), par manque d’information. Or, ces représentants ont une voix dans l’attribution des logements sociaux et les projets de rénovation. Nous devons trouver de nouveaux leviers pour permettre une participation des habitant·e·s avec elles et eux.
De nombreuses études sociologiques montrent que des habitant·e·s sont victimes de racisme dans l’attribution, ou plutôt la non attribution, de logements sociaux. Nous lancerons des études pour rendre compte du problème et y répondre de façon circonstanciée.

Soutenir le développement de coopératives habitantes proposant des logements abordables et sociaux

Les coopératives habitantes – ou habitats coopératifs – sont une autre façon d’habiter qui permet de donner un véritable pouvoir de décision sur votre logement, dans sa construction, ses évolutions et la vie collective en son sein. Les habitants ont une part sociale dans la coopérative et peuvent quitter le logement en la revendant, mais ils ne peuvent pas faire de plus-value (elle est limitée au niveau de l’inflation).

Nous voulons que ce modèle de logement, basé sur l’auto-promotion habitante, se fasse en partenariat avec des bailleurs sociaux : des bâtiments peuvent alors se construire, comprenant un tiers ou une moitié de logements sociaux attribués par des bailleurs.

Objectif : que 25% des nouvelles constructions soient des coopératives habitantes.

Pour atteindre cet objectif, nous mettrons en place un incubateur de coopératives habitantes qui fournira :

  • Accompagnement de groupes d’habitant·e·s par une équipe (informations sur les coopératives habitantes, animation de réunions et ad’teliers pour aider les habitant·e·s dans la construction de leur projet, apport de ressources juridiques et techniques). Les associations locales spécialisées sur la question pourraient être en charge de cet incubateur.
  • Facilitation de discussion entre les groupes de projet et les bailleurs sociaux ;
  • Mise à disposition de foncier et octroi de baux emphytéotiques ;
  • Garantie de prêts locatifs sociaux (PLS) (en formant les services de la ville et de la métropole pour que ce soit effectif) ;
  • Portage financier (qui n’est pas un don) pour les frais d’architecte et le bureau d’études (prêt d’environ 100k€ pour 2 ans jusqu’au prêt du groupe d’habitants) que le groupe remboursera une fois qu’il aura son prêt.

Rendre transparente l’attribution des logements sociaux

Aujourd’hui, la participation aux élections de représentants de locataire est très faible (autour de 10%), par manque d’information. Or, ces représentants ont une voix dans l’attribution des logements sociaux et les projets de
rénovation.

Nous devons trouver de nouveaux leviers pour permettre une participation des habitant·e·s avec elles et eux. De nombreuses études sociologiques montrent aussi que des habitant·e·s sont victimes de racisme dans l’attribution, ou plutôt la non attribution, de logements sociaux. Nous lancerons des études pour rendre compte du problème et y répondre de façon circonstanciée.

    DES MESURES POUR FAIRE BAISSER DURABLEMENT LES PRIX DU LOGEMENT

    Conserver le foncier public

    La mairie doit garder la maîtrise du foncier : plutôt que de vendre le foncier public, nous préférons le louer, par exemple sous forme de baux emphytéotiques. Cela permet de favoriser les coopératives habitantes et de garantir la qualité des constructions en posant des exigences en termes d’éco-construction.

    Notre territoire vient de se doter à l’échelle départementale d’un outil indispensable : un organisme de foncier solidaire. Nous voulons utiliser cet outil et élargir son périmètre d’action.

    Initier des coopératives immobilières pour changer le modèle de fonctionnement des logements sociaux

    Le logement social est menacé par l’augmentation des contraintes financières et légales qui poussent les bailleurs sociaux à mettre en vente des logements et à augmenter le loyer de logements qui ont été rénovés. Pourtant, les demandes ne cessent d’augmenter et le logement continue d’être la principale dépense pour les ménages. À Nantes, on compte 30 000 demandes externes au 1er janvier 2019 sur la métropole.

    Face à l’assaut des politiques néolibérales, nous devons trouver d’autres voies pour développer du logement social qui échappe aux vagues de privatisation. Les coopératives immobilières sont une piste sérieuse pour proposer des logements sociaux durables. 

    Nous initierons des coopératives immobilières qui rachèteront des logements, les rénoveront et les ouvriront à des habitants. Ceux-ci auront une part sociale de la coopérative, et donc une voix, et bénéficieront d’un loyer modéré qui diminuera drastiquement une fois l’investissement de départ remboursé. Les habitants locataires ne paient donc pas plusieurs fois le prix de l’achat du bien. Elles permettront de tirer durablement les prix du marché à la baisse et de proposer un logement social non privatisable. Objectif : sortir 1 000 logements chaque année du marché immobilier.

    Qu’est-ce qu’une coopérative immobilière ? C’est un système de financement de l’habitat qui permet de sortir les logements du marché privé en évitant la rente et la spéculation tout en réduisant le coût mensuels du logement.

    • La coopérative achète à crédit des logements pour les mettre à disposition des coopérateurs
    • Les coopérateurs paient à la coopérative un loyer indexé sur le logement occupé et les crédits totaux à rembourser. S’ajoute à ce loyer les charges de fonctionnement de la structure coopérative.
    • Chaque loyer payé offre au coopérateur des parts de la coopérative qui lui sont remboursées sous conditions s’il souhaite quitter la coopérative.
    • La coopérative peut réguler le prix du loyer en fonction de sa volonté d’expansion. Plus la coopérative veut grandir vite, plus les loyers seront élevés, et inversement.
    • Les décisions prisent par la coopérative sont co-gérés par les coopérateurs 

    Réguler les prix de vente en préemptant dans les quartiers en cours de renouvellement urbain

    Pour éviter un emballement des prix et une gentrification dans ces quartiers, la mairie peut préempter systématiquement les ventes de logements dans certaines zones précises. Ces logements seront soit confiés à des coopératives immobilières, soit à des organismes d’accession sociale à la propriété.